Совместное домовладение: как не допустить ошибку при покупке коммерческой недвижимости

Изменения, предусмотренные новой редакцией Закона

Отличие № 1. Способы управления общим имуществом

Практически в каждом объекте недвижимости есть общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и так далее. Для обеспечения его сохранности и эксплуатации, собственники обязаны выбрать способ управления общим имуществом.

В жилой недвижимости предусмотрены следующие способы управления общим имуществом:

• непосредственно участниками совместного домовладения;
• уполномоченным лицом (назначается местным исполкомом);
• организацией застройщиков или товариществом собственников.

Если недвижимость нежилая, то собственники наряду с указанными выше (за исключением организации застройщиков) способами управления могут дополнительно выбрать управление общим имуществом управляющей организацией.

При этом, управление участниками совместного домовладения в жилой недвижимости возможно только в случае наличия не более 10 объектов недвижимого имущества у нескольких собственников, а в случае, если дом нежилой — необходимо, чтобы количество собственников не превысило 15.

Отличие № 2. Кто может инициировать проведение общего собрания

У собственника нередко возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом. Как сменить эксплуатирующую организацию? Как сменить способ управления общим имуществом? Как сменить председателя? Решить такие вопросы можно на общем собрании, включив их в повестку дня.

Для того, чтобы инициировать общее собрание собственник должен направить письменное уведомление в зависимости от выбранного способа управления: товариществу собственников / непосредственно участникам совместного домовладения / уполномоченному лицу и так далее. Уведомление направляется заказным письмом / вручается под роспись / направляется иным способом (согласно решению участников совместного домовладения). В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.

Однако, если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками, то:

• в жилом доме собственники недвижимости могут созвать общее собрание ¼ от их общего количества или уполномоченным лицом;
• в нежилом доме достаточно инициативы лишь одного собственника.

При этом, если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников / организацией застройщиков, инициировать собрание могут собственники, обладающие ¼ голосов от их общего количества вне зависимости от того, жилой это дом или нет.